icon--black icon--white
کارگاه آموزش جامع قراردادنویسی در تاریخهای ۲۹-۳۰-۳۱ فروردین ۱۴۰۳ برگزار می شود. اطلاعات بیشتر
کارگاه آموزش قراردادنویسی فارسی دوره پایه در دانشگاه مفید قم در تاریخهای ۱۷-۱۸ اسفندماه ۱۴۰۲ برگزار شد. اطلاعات بیشتر
کارگاه آموزش قراردادنویسی فارسی دوره پایه در دانشگاه علامه طباطبایی در تاریخهای ۱۸-۱۹ اردیبهشت ۱۴۰۳ برگزار می شود. اطلاعات بیشتر

قرارداد مشارکت در ساخت

قراردادهای مشارکت در ساخت-کانون قراردادنویسان ایران

قراردادی است فیمابین مالک یا مالکین و سازنده یا سازندگان با موضوع مشارکت طرفین جهت ساخت بنا که آورده مالک، ملک کلنگی یا زمین بوده و آورده سازنده هزینه ها و دانش فنی ساخت است.

 مشخصه های قراردادهای مشارکت در ساخت

الف-قدرالسهم طرفین از مشارکت تعیین می گردد.
ب- مالک عرصه  را تحویل سازنده جهت ساخت می دهد.
ب- سهم غیر افزار شده سازنده از اعیان و عرصه مشخص می گردد.
ج-زمان انتقال مالکیت اعیان و عرصه مشاعی یا افراز شده (حسب توافق) مشخص می گردد.

موارد موثر در تعیین قدرالسهم طرف یا طرفهای قرارداد

نوع سند: سند بنچاق-سند شورایی-سند قولنامه ای-سند منگوله دار-سند وقفی-سند وکالتنامه غیر منقول انتقال به نام خود-سند تک برگی-سند ارتفاقی-سند حق زارعانه-سند حقابه-سند نسقی-سند کارافه-سند سرقفلی-سند حق انتفاعی
سازنده: صلاحیت سازنده-سوابق کاری-اعتبار سازنده
هزینه ساخت: سازنده مقرر است چه میزان در پروژه مشارکت در ساخت هزینه نماید؟
عرصه و محل: ارزش ملک اعم از عرصه و ملک قدیمی ساز از منظر ارزش منطقه ای-ارزش محلی ملک

بلاعوض در قراردادهای مشارکت در ساخت چیست؟

مبلغی است که سازنده به مالک به عنوان «مابه التفاوت ارزش ملک کلنگی یا زمین مورد مشارکت به سازنده و هزینه ساخت» پرداخت می نماید. قاعدتا این مبلغ در زمانی است که ارزش ملک و ارزش تامین سرمایه تدریجی برای هزینه ساخت ، بیشتر از هزینه ساخت باشد. بر این مبنا، سه حالت پیش می آید:

  • اگر هزینه ساخت از ارزش ملک کمتر باشد بلاعوض تعلق می گیرد.
  • اگر هزینه ساخت از ارزش ملک بیشتر باشد بلاعوض تعلق نمی گیرد.
  • اگر هزینه ساخت و ارزش ملک مساوی باشد بلاعوض تعلق نمی گیرد.

معمولا زمان پرداخت بلاعوض را در زمان تخریب ساختمان قرار می دهند.

فرمول تعیین بلاعوض به شرح زیر است:

(قدرالسهم مالک  *  کل هزینه ساخت)  -  (قدرالسهم سازنده *  کل ارزش ملک کلنگی یا زمین)= مبلغ بلاعوض

نمونه ای از ماده مربوطه به شرح زیر است:

شریک (طرف دوم قرارداد) متعهد شد جمعاً مبلغ …………………………… ریال معادل …………………………. تومان بلاعوض به عنوان مابه التفاوت ارزش تعیین شده ملک مورد مشارکت نسبت به هزینه‌های ساخت و آورده شریک به مالکین ( به هر مالک مبلغ ………………………ریال ) بپردازند. ………………… میلیون ریال از مبلغ مزبور در زمان دریافت دستور نقشه و ……………………………. ریال باقیمانده همزمان با تخلیه و تحویل واحد ها به شریک، به هر یک از مالکین نقدا” پرداخت خواهد شد. (درصورتیکه هر یک از مالکین مایل باشند می توانند مبلغ ……………………………. ریال دوم را در ازای یک فقره چک تضمین به همین مبلغ حداکثر ۱۰ روز قبل از تاریخ تخلیه و تحویل واحد به شریک از وی دریافت نمایند که در این صورت چک تضمین همزمان با تخلیه و تحویل واحد به شریک از سوی شریک به مالک مسترد خواهد شد).

قرض الحسنه در قرارداد مشارکت در ساخت

وجوهی از طرف سازنده به مالک جهت اسکان موقت وتا زمان آماده شدن ساختمان پرداخت میشود که بخشی از آن بلاعوض و بخشی از آن به صورت قرض الحسنه می‌باشد. 

نمونه ای از ماده مربوطه به شرح زیر است:

«با پرداخت ......................... ريال معادل ........................... به صورت بلاعوض از سوي سازندگان طي يك فقره چك به شماره ................................ بانك ............................... شعبه ................ در زمان عقد قرارداد و همچنين پرداخت......................... ريال معادل ........................... به صورت قرض الحسنه طي يك فقره چك به شماره ................................ بانك ............................... شعبه ................ در زمان تخليه و تحويل ملك موافقت شد. این قرض الحسنه بابت اسکان موقت مالک یا مالکین در زمان ساخت است.»
 

مشارکت در ساخت-کانون قراردادنویسان ایران

تعهدات مالی و هزینه ای سازنده 

  • هزینه های ساختمانی پروژه شامل کلیه هزینه های مربوط به احداث (مهندسی-معماری-بنایی-کارگری-ترسیم نقشه-تامین مصالح-اجرا-نظارت تا پایان پروژه)
  • هزینه های اداری پروژه
  • اجاره بهای ماهیانه به مالک در حین ساخت
  • بلاعوض
  • قرض الحسنه اسکان مالک یا مالکین
  • هزینه های مربوط به شهرداری (صدور پروانه-پایانکار-عوارض-حق بیمه تامین اجتماعی و غیره)
  • هزینه خرید و نصب انشعابات برق، آب، گاز و تلفن 
  • هزینه تخریب کلیه مستحدثات موجود

روشهای انتقال مالکیت در قراردادهای مشارکت در ساخت:

انتقال مالکیت تدریجی

نمونه اول از انتقال مالکیت تدریجی:

  • مرحله اول – پس از انجام اقدامات اداری و قانونی و اخذ جواز ساختمان، یک سوم سهم.
  • مرحله دوم – پس از پایان سفت کاری ساختمان، یک سوم سهم.
  • مرحله سوم – در پایان نازک کاری قبل از تحویل، یک سوم سهم .

نمونه دوماز انتقال مالکیت تدریجی:

  • مرحله اول : بعد از اخذ جواز (پروانه ساختماني) و تخريب و اجراي فونداسيون سه سهم از ۲۱ سهم از سه دانگ از شش  دانگ
  • مرحله دوم: بعد از اجراي سقف اول و دوم سه سهم از ۲۱ سهم از سه دانگ از شش دانگ
  • مرحله سوم: بعد از اجراي سقف سوم و چهارم سه سهم از ۲۱ سهم از سه دانگ از شش دانگ
  • مرحله چهارم: بعد از اجراي سقف پنجم و ششم سه سهم از ۲۱ سهم از سه دانگ از شش دانگ
  • مرحله پنجم : در پايان سفت‌کاری طبق گزارش مهندس ناظر سه سهم از ۲۱ سهم از سه دانگ از شش دانگ
  • مرحله ششم: تحويل آپارتمان ها سه سهم از ۲۱ سهم از سه دانگ از شش دانگ
  • مرحله هفتم: اخذ پايان كار و صورت مجلس تفكيكي سه سهم از ۲۱ سهم از سه دانگ از شش دانگ

انتقال مالکیت دفعی نوع اول 

در این روش پس از دریافت جواز ساخت وانجام اقدامات اداری مالک موظف میگردد همزمان با تحویل ملک ، نسبت به واگذاری رسمی سهم سازنده از پلاک ثبتی ملک موضوع قرارداد و مستحدثات آن با تمامی توابع و لواحق و منصوبات موجود بنام سازنده از طریق تنظیم مبایعنامه رسمی یا صلحنامه رسمی در یکی از دفاتر اسناد رسمی اقدام نماید و سازنده در عوض  معادل ارزش سهم انتقال یافته سه فقره چک در وجه مالک بابت حسن انجام کار صادر مینماید و پس از اتمام هر مرحله بشرح زیر یک فقره از چک ها مسترد میگردد:
مرحله اول – پس از انجام اقدامات اداری و قانونی و اخذ جواز ساختمان.

مرحله دوم – پس از پایان سفت کاری ساختمان.

مرحله سوم – در پایان نازک کاری قبل از تحویل

باید توجه داشت که:

اولا نحوه صدور و نگهداری چک ها و اسناد وکالت نیز باید به توافق برسد. مثلا در دفتر کارشناس املاک، یا نزد داور و یا نزد خود مالک باقی بماند.
ثانیا تعداد مراحل بسته به اندازه پروژه وصلاحدید کارشناس مشارکت در ساخت قابل افزایش میباشد.

نمونه ماده برای نگارش این بخش به شرح زیر است:

مالک متعهد گردید …..دانگ از سهم خود را پس از اخذ جواز و هنگام تحویل ملک  به سازنده انتقال نماید.
و سازنده می بایست همزمان با عقد قرارداد …….. فقره چک هریک به مبلغ …………………..ریال معادل ……………… تومان بابت انتقال سند به  آژانس مسکن / دفتر فنی مهندسی …….. تحویل نماید که شرایط عودت به شرح ذیل میباشد:
بانک…… شعبه …………….به شماره ……………در مرحله اتمام سقف آخر عودت میگردد.
بانک…… شعبه ………………به شماره……………..در مرحله اتمام سفت کاری عودت میگردد.
بانک…… شعبه ………………به شماره……………در مرحله اتمام نازک کاری عودت میگردد.
بانک…… شعبه ………………به شماره……………در مرحله تحویل  واحد های احداثی عودت میگردد.

انتقال مالکیت دفعی نوع دوم

این روش همانند روش قبلی است با این تفاوت  که بجای چک ها ۳ وکالت بلاعزل رسمی از طرف سازنده به مالک داده میشود که پس از اتمام هر مرحله یک فقره از اسناد وکالت باطل می گردد.
این وکالت با نظر کارشناس مشارکت تنظیم میگردد و میتواند منطبق با جدول زمانبندی پروژه باشد

تقسیم نامه در قرارداد مشارکت در ساخت

پس از انجام مقدماتی از کار از سوی سازنده، تقسیم نامه مشتمل بر تعیین حدود مالکیتی طرفین روی ملک اعم از عرصه و اعیان و نیز زمان و چگونگی فروش واحدهای خود و نیز حدود مشاعات و اختصاصات هر یک از مالکین تهیه نمایند. معمولاً تنظیم تقسیم نامه پس از اتمام سقف، ستون و دیوارچینی و پرداخت کل هزینه تراکم و جواز صورت می پذیرد. البته باید توجه داشت که در زمان تنظیم قرارداد مشارکت یک تقسیم نامه اولیه و کلی به توافق طرفین می رسد ولی این تقسیم نامه نهایی و الزام آور نیست. بعد از اینکه متراژ واحدها معلوم گردید، تقسیم نامه نهایی تنظیم و به امضای مالکین می رسد. اگر بین تقسیم نامه نهایی و تقسیم نامه اولیه اختلاف زیادی وجود داشته باشد، صاحب حق مالکانه نسبت به واحد ساختمانی باید با سازنده به صلح و سازش برسد والا موضوع به داور یا دادگاه جهت حل اختلاف ارجاع می گردد. ولی درهرحال باید توجه داشت که در مرحله آخر باید طرفین سازش نمایند تا موضوع مرتفع گردد؛ مگر سازنده در ساخت ساختمان برخلاف قرارداد رفتار کرده باشد و اضافه متراژ یا کسر متراژ از منظر عرف ساختمانی غیر معمول و غیر واقعی تلقی گردد. در اینصورت سازنده باید سهم مالک مربوطه را بخرد و هزینه های وی را جبران نماید.

وجه التزام طرفینی

در قراردادهای مشارکتی که موضوع مشارکت با تعامل طرفینی پیش می رود باید در خصوص وجه التزام و تضامین قراردادی سازوکاری اندیشیده شود. همه طرفهای مشارکت باید پایبند به قرارداد باشند و عدم رعایت مفاد قرارداد از سوی هر کسی در مشارکت، می تواند کل کار مشارکت را در معرض خطر قرار دهد. لذا باید وجه التزام طرفینی در قرارداد پیش بینی شده و تضامینی هم درنظر گرفته شود. بر این مبنا، دو ماده قراردادی مورد نیاز است: یکی وجه التزام و دیگری تضمین قراردادی.

الف- وجه التزام: در قراردادها معمول است که بابت خسارت عدم انجام تعهد یا تاخیر در انجام تعهد، مبلغی را درج می کنند که برای استفاده از حداکثر مزایای قانونی از جمله ماده ۲۳۰ قانون مدنی، نام آن را به وجه التزام تغییر می دهند.

ب-تضمین: سازنده بابت ساخت ساختمان و نیز ساخت بموقع ساختمان و اخذ پایانکار باید تضمین بدهد. مالکین ملک هم باید تخلیه ملک، به نام زدن مالکیت در مراحل مورد توافق و احیاناً پرداخت سرمایه تضمین بدهند. این تضامین می تواند چک، سفته، ضمانتنامه بانکی، رهن یک ملک باشد. اما مشکل اینجاست که این تضامین طرفینی به چه صورت باید نگهداری شوند و در اختیار چه کسی قرار گیرد. پیشنهاد بر این است که این تضامین در اختیار داور یا حکم مرضی الطرفین قرار گرفته تا مورد سوء استفاده طرفین علیه یکدیگر قرار نگیرد.

تعدیلات قراردادی

با لحاظ اینکه مصالح در کشور ایران دستخوش تغییرات روزانه و ماهانه است و این تغییرات اثر مستقیم بر هزینه های مصروفه سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت می گذارد لذا عادلانه و منصافه این است که برای تعدیل مبلغ قرارداد، فرمولی پیش بینی گردد که در مواقع خاص و تحت شرایطی سازنده بتواند مبلغ قرارداد را تعدیل نماید. گذاشتن این ماده به نفع مالکین هم هست. بسیاری از دعاوی مطروحه در دادگاه ها در قراردادهای مشارکت در ساخت، بابت تغییر اوضاع و احوال قراردادی یا از منظر حقوقی همان غبن حادث است. نمی توان از سازنده توقع داشت که اگر قیمت آهن نسبت به قیمت آن در ابتدای انعقاد قرارداد مشارکت ده برابر شده باشد، با همان مبانی قیمتی ابتدای قرارداد کار را ادامه داده یا تمام کند.

پیش فروش ساختمان-کانون قراردادنویسان ایران

ماده یک قانون پیش فروش ساختمان، در جهت جلوگیری از حل اختلافات قراردادی در قراردادهای مشارکت در ساخت، اقدام به تعریفی کرده است که به دلیل غیر منطقی بودن و غیر واقعی بودن گفتمان آن مورد استفاده سازندگان و مالکین نبوده و همگان در پی عمل نکردن به این قانون هستند. حتی قراردادنویسان هم می کوشند، به نوعی با انتخاب عناوین عجیبی از قراردادها از ذیل این قانون فرار کنند. 

«ماده ۱ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.»

لذا از توضیح و تفسیر این قانون در این صفحه صرفنظر می کنیم.